전세 계약시에 놓치지 말아야 할 "전입신고" 와 대항력

임대차 계약 (전세, 월세) 으로 집을 빌릴 때, 꼭 놓치지 말아야 할 "전입신고".

이제는 모르는 임차인이 없을 정도로 잘 알려진 사실이지만, 어떤 의미를 가지는 행위이고 어떤 경우에 나에게 도움이 되는지를 한번 쯤 짚어 보기로 한다.

 

전세 계약이 시작되는 날짜에는 공인중개사 사무소에 들러서 잔금 치르고, 영수증 받고, 새로 들어갈 집의 열쇠를 수령하고, 이삿짐이 잘 들어가는지 보느라 상당히 바쁘겠지만, 당연히 놓쳐서는 안 되는 "전입신고".

 

* "전입신고" 준비물 (세대주 기준) : 신분증 (+ 임대차계약서 원본)

* "전입신고" 가능한 주민센터 : 이사 들어가는 주택이 속한 행정구역의 주민센터

 

일단, 주민센터에 가서 전입신고서만 제대로 작성한다면 "전입신고" 자체는 무리없이 진행 가능하다.

단, 보통은 주민센터에서 "전입신고" 와 함께 "확정일자" 를 찍어주기 때문에, 임대차계약서 원본을 함께 지참하여 방문하는 것이 좋다.

혹시 주민등록 상 이전 세입자가 남아 있는 경우에는 주민센터 직원이 계약서를 보고서 일단 전입신고를 해 준다.

(집주인이나 공인중개사를 통해 전 세입자에게 전출해 달라고 요청 / 안 되는 경우 전 세입자를 거주불명등록 신청 해 달라고 요구)

 

 

새로운 전세집으로 이사를 마치면서 "전입신고" 를 함으로써 다음날 0시 부터 발생되는 "대항력" 을 가지지 못 한다면, 이후 임대차 기간동안 큰 문제가 발생할 수 있다. 

 

 

대항력 이란?

* 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

* 임대차 계약은 채권적 성질을 갖고 있음에도 해당 주택의 소유자가 바뀌는 경우, 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.

 

 

대항력 요건

* 주택의 인도 + 주민등록(전입신고)

 

 

대항력 발생시기

* 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.

 

 

"대항력" 은 나의 임대차를 누구에게나 주장할 수 있는 힘

* 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. [제3조 - 대항력 등]

* 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

임차한 주택을 매수하는 사람, 임대할 권리를 승계받은 사람 등등, 그 임차 주택에 대해 이해관계를 가지는 제3자에게 "나는 임대차 계약기간 동안 이 주택에서 거주할 수 있는 권리를 가진 사람이다" 라고 주장할 수 있는 법률적인 힘을 대항력 이라고 부를 수 있다.

 

 

주택의 인도와 "전입신고" 를 함으로써 "대향력" 이 발생

 

"전입신고" 만 하였다고 하여 "대항력" 이 발생되지는 않는다.

"대항력"의 발생요건은 주택을 인도받은 상태에 전입신고까지 더해져야만 충족된다.

 

"전입신고" 는 이사 후 14일 이내 신고가 원칙이니, 해당 주택에 이사를 가기 전에는 원칙적으로 "전입신고" 가 불가능하다. 따라서 보통은 임차인이 해당 주택을 인도받고 '점유' 하고 있어야만 하며, 여기에 전입신고까지 더해져야만 비로소 "대항력" 이 발생된다.

 

이후에 임차인이 다른 주택으로 주민등록을 이전하게 되면 그 시점부터 임차주택에 대한 대항력은 소멸되고, 다시 그 주택으로 임차인이 주민등록을 재전입하게 되면 그로부터 '새로운' 대항력이 생성된다.

 

 

대항력의 발생 시기는 다음 날 오전 0시 부터

 

이사 당일에 짐을 풀고 곧장 주민센터에 방문하여 전입신고를 했더라도, 대항력은 오늘밤에서 다음날 새벽으로 넘어가는 오전 0시부터 생긴다. 이러한  

 

 

임차인이 "대항력" 으로 할 수 있는 일

 

1) 임차인은 임차권 존속기간 (전월세 계약기간) 동안 해당 주택에 거주할 수 있다.

2) 만일 해당 주택의 소유자가 A에서 B로 변경 된 경우, B가 임대인의 지위를 승계하므로 B가 보증금반환을 해야한다.

3) 임차기간이 만료된 후에도 임차보증금의 전부 혹은 일부 를 반환 받지 못한 임차인의 경우, 해당 주택의 새로운 양수인에게도 임대차 존속을 주장할 수 있다.

 

 

임차인이 "대항력" 을 주장할 수 없는 경우

 

"대항력"을 가지고 있더라도, 그 주택에 대한 선순위 담보물권이나 가압류 등이 앞서 존재하는 경우에는 그 "대항력" 이 인정되지 않는다. 해당 주택의 등기부등본 상에 이미 담보물권이나 가압류 등이 존재중인 상태에서 임차인이 인도 + 전입신고를 하여 "대향력" 생성 되더라도, 해당 주택이 경매로 넘어가는 경우에는 대항 할 수 없다. 해당 선순위 권리자의 경매신청에 의해서 C가 낙찰을 받은 경우, 그 C는 임대인의 지위를 승계하지 않기 때문에 C에게 임차권을 주장할 수 없으며 고스란히 주택을 내어 주어야 한다.